Российский рынок торговой недвижимости снова впереди планеты всей. По данным компании Cushman&Wakefield, Россия занимает первое место в Европе не только по количеству введенных в эксплуатацию торговых площадей в первом полугодии, но и по запланированным к открытию в 2010–2011 годах ТРЦ. Эксперты считают такие выводы не совсем корректными, объясняя лидерство России огромной территорией и множеством торговых центров-"подснежников", строительство которых было "разморожено". На днях международная консалтинговая компания Cushman&Wakefield опубликовала отчет "Развитие рынка торговой недвижимости Европы". Согласно этому документу, российский рынок торговой недвижимости лидирует по сравнению с рынками других стран Европы не только по объему открытия торговых площадей в 2010 году, но и по количеству строящихся объектов, сдача которых в эксплуатацию намечена на 2010–2011 годы.
Количество новых открытых торговых центров в Европе снизилось до минимального показателя с 2005 года, как говорится в отчете Cushman&Wakefield. "В первой половине 2010 года в Европе было введено всего 2,1 млн кв. м GLA. Всего за этот период открылось 64 центра, это на 50% меньше, чем за такой же период в 2009 году, когда было открыто 120 торговых центров", – уточняют специалисты компании. Авторы исследования отмечают, что в последние годы фактически во всех европейских странах наблюдалось сокращение объемов торговых площадей на стадии строительства. "За первое полугодие 2010 года в 10 странах, включая Чехию, Венгрию и Ирландию, не было открыто ни одного торгового центра", – пишут аналитики C&W.
При этом в Европе практически не осталось задела для резкого увеличения количества торговых центров. Численность новых комплексов вряд ли увеличится в краткосрочной перспективе, хотя в некоторых странах возможен рост количества новых проектов в течение нескольких лет в зависимости от темпов восстановления экономики и, в особенности, уровня потребительского спроса и объемов продаж. По расчетам Cushman&Wakefield, до конца года в странах Европы будет введено в эксплуатацию еще 3,8 млн кв. м, что на 17% меньше, чем в прошлом году. Согласно прогнозу экспертов, в 2011 году показатель ввода торговых площадей будет еще ниже – около 5,2 млн кв. м. Прирост торговых площадей в 2010 году составит всего 3,9%, это самый низкий ежегодный прирост за почти 30 лет.
Но пока европейский рынок торговой недвижимости стагнирует, в России кипит работа. "В России зафиксирован самый большой показатель новых торговых площадей, введенных в первой половине 2010 года, – около 430 тыс. кв. м GLA, из которых 41% приходится на Москву", – говорится в исследовании. Второе место в списке стран, где наиболее активно развивается рынок торговой недвижимости, занимает Турция. "На обе страны приходится более половины всех торговых площадей Европы", – говорит руководитель отдела торговой недвижимости российского офиса компании Cushman&Wakefield Чарльз Слейтер.
Впрочем, авторы исследования заметили еще один интересный факт. Россия лидирует не только по количеству введенных в первом полугодии 2010 года торговых центров, но и по метражу, заявленному к вводу на 2010–2011 годы. По словам Слейтера, во втором полугодии 2010 – 2011 году в России будет введено в эксплуатацию около 2,3 млн кв. м GLA (для сравнения: в Турции – лишь 1,2 млн кв. м). "На вторую половину 2010 года придется открытие торговых центров мирового уровня, таких как "Галерея" в Санкт-Петербурге (93 тыс. кв. м GLA) и Mall of Russia в Москве (101 тыс. кв. м). Оба объекта выведут девелопмент торговых центров в России на новый качественный уровень, – полагает Слейтер. – Если говорить о будущем развитии событий, то с учетом постепенного роста потребительской уверенности на многих региональных рынках мы видим, что девелоперы возвращаются к замороженным проектам и, самое важное, объявляют о строительстве новых. Однако на рынке остается большое количество проектов, строительство которых задерживается, и это достаточно типичная ситуация сегодня".
Неужели рынок торговой недвижимости в России и правда оживает столь стремительными темпами? Не факт. "Лидерство России в этом списке связано, прежде всего, с тем, что Россия территориально является самой большой страной в Европе. Логично, что в ней строится много торговой недвижимости, – говорит руководитель отдела торговых площадей Colliers International Галина Малиборская. – Но если пересчитать количество торговых площадей на тысячу населения, по данным того же отчета, Россия находится на 28-м месте, что намного ниже среднеевропейского показателя".
К тому же, по ее словам, большинство ТРЦ, которые были открыты в 2010 и откроются до конца этого и в будущем году, не являются новым строительством. Это комплексы, возведение которых девелоперы начали до кризиса и "заморозили", либо проекты, реализованные "в спокойном режиме". "К сожалению, новое строительство – довольно редкий случай на сегодняшнем рынке, – сетует Малиборская. – Но учитывая возобновленный интерес к консалтингу в этой сфере, можно предположить, что через 3–4 года у нас будет всплеск нового предложения на рынке".
"Практически везде наблюдалась тенденция переноса сроков ввода объектов, с наступлением кризиса строительство многих объектов было заморожено. Впоследствии большинство строек возобновилось, в первую очередь тех, которые находились на финальной стадии (а таких было много), и сейчас мы наблюдаем результат этого восстановления", – подтверждает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова.
"Рынок торговой недвижимости большинства европейских городов насыщен, а реализация новых проектов начинается после тщательных просчетов и/или при наличии крупного якоря. В связи с этим объемы нового строительства в Европе существенно ниже российских показателей", – уточняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. У нас же, по словам директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, строительство торговых центров долгое время считалось золотой жилой, а объекты закладывались где можно и где нельзя. "В результате кризиса часть этих объектов была заморожена, теперь же они начинают оттаивать", – говорит эксперт. Кроме того, российские девелоперы всегда страдали гигантоманией и стремились строить самые большие торговые центры в Европе, в то время как в других странах приоритет отдавали качеству объектов, а не их размерам.
Таким образом, цифры, приведенные в исследовании Cushman&Wakefield, отчасти лукавые и не совсем точно отражают сложившуюся на рынке ситуацию. Но общую тенденцию они все же фиксируют. По словам экспертов, рынок торговой недвижимости будет развиваться во всей Европе, но в России – наиболее стремительно. По данным компании CBRE, в первом полугодии 2010 года был зафиксирован 15-процентный рост объема инвестиций на рынке торговой недвижимости европейских стран по сравнению со вторым полугодием 2009 года – с 13,6 до 15,7 млрд евро.
В Cushman&Wakefield объем инвестиций в торговую недвижимость Европы за первое полугодие 2010 года оценивают на уровне 16,5 млрд евро, что на 80% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. "Доля инвестиций в торговую недвижимость в общей сумме инвестиций продолжает расти, подтверждая рост популярности этого актива для инвесторов. В частности, в Великобритании, Франции и Германии был зафиксирован сильный рост активности в этом секторе", – утверждает Слейтер. При этом до конца года снижения инвестиционной активности не ожидается.
Наиболее существенно растут инвестиции в российскую недвижимость, правда, большая часть сделок пока приходится на местных инвесторов. "В торговом секторе России очень низкий уровень вакантных помещений. Следовательно, пришло время строить новые торговые центры", – комментирует управляющий директор CB Richard Ellis Даррелл Станафорд. Сегодня, несмотря на активное строительство в сегменте торговой недвижимости, рынок большинства российских городов не насыщен качественными торговыми площадями. "В некоторых крупных городах только сейчас появляются первые профессиональные торговые центры, пользующиеся большой популярностью у населения. В городах-миллионниках, о которых говорят как о перенасыщенных качественными торговыми площадями, профессиональные торговые объекты с удачным местоположением до сих пор не испытывают серьезных проблем с заполняемостью, что создает неплохую почву для строительства новых объектов", – поясняет Ольга Павлик. Так что вполне возможно, что через несколько лет Россия станет реальным, а не номинальным лидером.
Автор Антон Белых Недвижимость
