Поиск по сайту:

» Есть ли проблема с лизингом недвижимости?

21.09.2010 рубрика: Недвижимость

Есть ли проблема с лизингом недвижимости?

Когда лизинг только появился на российском рынке, его стали называть мутацией аренды. А мутациям, как известно, со временем свойственно меняться – либо в сторону полезности, либо негативную сторону. За последние десятилетия лизинг потеснил на развитых рынках недвижимости традиционное кредитование, и доказал, что «мутирует» он в сторону полезности. Однако участники российского рынка недвижимости до сих пор относятся к лизингу настороженно. Поэтому мы постараемся разобраться в причине их страхов.

У нас объем лизинга недвижимости составляет лишь около 1% рынка, а на Западе этот показатель достигает 20%. Для того, чтобы понять, что же мешает лизингу активно завоевывать все новые пласты российского бизнеса, вначале разберемся, что же такое лизинг.

Вид инвестиционной деятельности под названием «лизинг» получил широкое распространение на рынке различных товаров. Его популярность на западе обусловлена очевидными преимуществами для всех участников лизинговой сделки по сравнению с другими вариантами инвестирования. Однако лизинговые услуги на российском рынке представлены уже не первый год, но что-то все равно мешает ему стать наиболее перспективным направлением инвестирования.

Первой проблемой, стоящей на пути успешного функционирования лизинговой схемы, стоит расплывчатое определение понятия недвижимого имущества. Гражданский кодекс РФ определил, что недвижимым имуществом являются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Для признания факта несоразмерности ущерба, а также возможности признания недвижимого имущества, например, сооружением необходимо совмещение юридических, технических и инженерных знаний, что практически нереализуемо на практике. Одним из возможных путей решения этой проблемы является установление четких, а не оценочных критериев для признания недвижимого имущества таковым. Другим путем является создание органа, полномочного принимать решение по данному вопросу, заключения которого были бы для налоговых и иных органов неоспоримым доказательством признания имущества движимым или недвижимым.

«К сожалению, в настоящее время законодатель отрицает наличие указанной проблемы. Заявителю приходится решать ее самостоятельно путем обращения в регистрирующие органы и получения отказа в государственной регистрации по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является», — отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании ФинессКо Дмитрий Донской.

Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов еще одну существенную проблему — отсутствие четкой законодательной базы для регулирования государственной регистрации договора лизинга. Сейчас регистрирующие органы вынуждены применять к государственной регистрации договора лизинга по аналогии нормы, регламентирующие процедуру регистрации договора аренды.

В то же время лизинг по сравнению с арендой имеет свои особенности, которые требуют урегулирования на законодательном уровне. Чтобы раскрыть проблемы государственной регистрации лизинга недвижимого имущества, следует обратиться к структуре сделки.

«Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) недвижимого имущества» под договором лизинга понимают соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование», — рассказывает Дмитрий Донской.

Исходя из нормативного определения лизинга самым первым соглашением, заключаемым в рамках сделки, является договор лизинга. Все остальные соглашения (договора купли-продажи предмета лизинга, страхования, на выполнение дополнительных работ или оказания услуг и т. д.) хронологически заключают после него. При этом договор лизинга недвижимого имущества по общему правилу (ст. 433 ГК РФ) считают заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В то же время договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивают с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимости, подлежит госуда
рственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимость. При этом государственная регистрация договора лизинга, то есть его заключение, предшествует переходу права собственности к лизингодателю. Поэтому возникает вопрос относительно того, каким образом можно соблюсти хронологическую последовательность заключения договора лизинга, а затем договора купли-продажи.

Данный вопрос является очень важным для решения указанной проблемы на практике, так как заключение договора лизинга влечет ряд правовых последствий, не возникающих при заключении договора аренды, например применение коэффициента ускоренной амортизации по отношению к предмету лизинга.

Договор лизинга в случае заключения подлежит государственной регистрации. Право аренды регистрируют в качестве обременения права собственности лизингодателя.

Только с момента государственной регистрации у лизингополучателя возникает обязанность выплачивать соответствующие платежи, а у лизингодателя — обеспечивать возможность эксплуатации недвижимого имущества, если договором это отнесено к его обязанностям.

«Лизинг коммерческой недвижимости не получил широкого распространения в России, потому что, во-первых, у нас огромные пробелы в законодательстве, во-вторых, из-за высоких процентных ставок. А, в-третьих, если до кризиса на рынке еще появлялись интересные объекты, то времени на раздумья практически не было, люди не успевали воспользоваться услугами лизинговых компаний, которым требовалась масса времени на рассмотрение заявки, оценку объекта, заемщика, проведение экспертизы. В результате никто не был готов ждать. То сейчас времени для раздумий достаточно», — считает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.

При этом компаниям, решившимся на лизинг недвижимости в среднем одни только процедуры государственной регистрации занимают по времени около двух месяцев. При этом в указанный период не входит время, необходимое для подготовки документов для регистрации.

В настоящее время наиболее остро стоит проблема устранения пробелов в законодательстве, связанных с лизингом недвижимого имущества.

До тех пор пока законодатель будет продолжать игнорировать существование проблемы, связанной с отсутствием возможности однозначного определения движимого и недвижимого имущества, практика обращения заявителей в регистрирующие органы для получения отказа в государственной регистрации не иссякнет, а, наоборот, увеличится

Проблема, связанная с государственной регистрацией договора лизинга, также требует срочного законодательного урегулирования. Данный договор не аналогичен договору аренды и не может быть приравнен к нему при государственной регистрации. Отсутствие определенности по данному вопросу препятствует массовому распространению лизинга недвижимого имущества. К сожалению, в настоящее время подобные сделки занимают незначительную долю в общем объеме сделок, заключаемых лизинговыми компаниями.

В свою очередь, Александр Ксендз, директор департамента оценки коммерческой недвижимости «НЭО Центр», что несмотря на все недочеты, лизинг для российского производства — это более чем актуально.

«Первая волна всплеска спроса на услуги лизинга в РФ уже прошла, и крупные производители провели обновление основных средств. Относительно лизинга коммерческой недвижимости можно утверждать, что он востребован, прежде всего, малым и средним бизнесом, так как именно данные предприятия нуждаются в обновлении основных средств без отвлечения значительных сумм оборотных средств. Лизинг в условиях кризисных явлений в экономике РФ удобнее и доступнее кредита, например, возможность маневра клиента в случае форс-мажора или изменений в бизнесе: от лизинга, в отличие от кредита, можно отказаться и вернуть его объект лизингодателю», — поясняет эксперт.

Максим Жуликов добавляет, что отсутствие лизинга в нашей стране до кризиса было обусловлено не привлекательными условиями лизинговых компаний и отсутствием активного рынка купли-продажи коммерческой недвижимости. «А с развитием рынка купли-продажи этого сегмента, увеличения количества сделок и оборота денег и при условии снижения банковских процентов, у лизинга коммерческой недвижимости будет больший шанс отметиться на рынке. Предпосылки уже для этого есть. В частности, активизация продажи не
больших офисных помещений (порядка 100 кв. метров) в бизнес-центрах, одними из потенциальных покупателей вполне могут быть лизинговые компании», — считает он.

Несмотря на неидеальные условия проведения лизинговых сделок, все же нельзя забывать о несомненных плюсах лизинга, к которым относятся следующие факты: объект переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизингодателем, до того компания использует имущество, по которому заключена сделка, как арендатор. При такой схеме, взяв что-то в лизинг, можно сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, налог на добавленную стоимость, уплаченный в составе лизинговых платежей, впоследствии возвращается компании. А получатель кредита сразу же становится собственником приобретаемого имущества, соответственно, сэкономить на налогах в этом случае не представляется возможным.

Как бы там ни было, в любом виде инвестиционной деятельности есть не только положительные стороны, но и недостатки. Поэтому каждый для себя решает, какой вид финансирования ему более близок.

Остается надеяться, что существующие проблемы будут признаны на законодательном уровне в ближайшее время, а значит, лизинг недвижимого имущества получит дальнейшее развитие как перспективное и взаимовыгодное для лизингодателя и лизингополучателя направление инвестиционной деятельности.

«Если сейчас коммерческий лизинг у нас нулевой, то в дальнейшем вполне логично, что будет происходить его постепенное развитие, и возможно в будущем, благодаря лизингу, получит широкое распространение и ипотека коммерческой недвижимости», — заключает Максим Жуликов.

Недвижимость

Другие материалы:


Добавьте комментарий:

Ваше Имя:*
Ваш E-Mail:*